A Lei 11.196/2005 prevê, no seu art. 36, a hipótese de isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido, exclusivamente, por pessoa física (CPF) na hipótese de venda de imóveis residenciais, condicionado ao fato do alienante (vendedor), no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato (não da escritura e nem do registro), aplique o produto da venda (valor recebido) na aquisição de imóveis (pode ser mais de um) residenciais localizados no País (Brasil).
Existem algumas limitações, que vamos explicar:
- O benefício somente deve ser utilizado uma vez a cada 5 anos.
- Caso não seja o produto aplicado em outros imóveis residenciais, haverá a cobrança retroativa do imposto, com a incidência de juros e multa de mora. Então, basicamente, se o valor integral não foi aplicado em outros imóveis, será cobrado como se houvesse sido inadimplido o pagamento.
- A isenção não abrange o uso do valor recebido na venda para aquisição de imóveis que NÃO SEJAM residenciais.
O que se considera por imóvel residencial?
Essa definição está na instrução normativa 599/2005, da SRF, que assim diz no §9, do art. 2º: “considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar”.
Ou seja, dependerá de cada município definir o que é um imóvel residencial segundo a sua própria legislação, podendo ser URBANO ou RURAL.
O que devo cuidar?
Se o imóvel foi vendido à prestação, somente serão considerados isentos os valores recebidos dentro de 180 dias e reaplicados dentro deste mesmo prazo, sendo desconsiderados os remanescentes. Ou seja, é somado o que recebeu em 180 dias e somente este valor pode ser considerado como reaplicado em outros imóveis, de forma que o restante é tributado.
Se os imóveis seguintes forem adquiridos à prestação (ou seja, mediante financiamento ou pagamentos parcelados), somente os valores pagos dentro dos 180 dias subsequentes ao da venda (que originou o ganho), estarão cobertos pela isenção.
Se o valor de uma venda for utilizado para quitar outra aquisição residencial ocorrida anteriormente (vende um imóvel para quitar um financiamento), essa operação não é considerada nova aquisição, de forma que não estaria englobada na hipótese de isenção.
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